Muita gente, em vários lugares, tem expressado sua preocupação quanto ao estouro da bolha imobiliária brasileira, a exemplo da americana. Pudera, os preços dos imóveis dispararam, particularmente nos últimos dois anos, em todas as grandes cidades. Mas primeiro é necessário, antes, fazer duas perguntas: há mesmo uma bolha? A subida nos preços no Brasil é similar à americana?
Respondendo à primeira pergunta: a intenção deste artigo não é responder com um simples “sim” ou “não” a esta pergunta. Vamos mostrar, ao longo dele, a importância que o crédito tem no preço final dos imóveis e trazer alguns dados inclusive de outras economias para termos uma base de comparação com o que ocorre por aqui. Justamente pelo fato de que o mercado depende de decisões de poucos agentes econômicos, notadamente de políticas governamentais em relação ao crédito e à construção civil, o que temos são probabilidades diante de determinados cenários. Cabe a quem investe analisar se o cenário indica uma subida ou descida nos preços.
Respondendo à segunda pegunta: não, a subida nos preços dos imóveis não é similar. Historicamente, no Brasil, o governo é o grande consumidor de crédito. Prova disso é a taxa de juros que dá lastro aos títulos públicos, a Selic, que sempre foi alta e voltou a ficar acima de 10%. Isso torna o empréstimo de dinheiro para o governo (e a compra de títulos públicos pode ser entendida como tal) muito atrativo, o que aumenta as taxas de juros em toda a economia.
Como tal, o empréstimo para financiamento de novos projetos e bens de consumo é caro, e o baixo volume de crédito imobiliário em relação ao PIB, no Brasil, é reflexo disso. Para contrabalançar, o governo oferece taxas subsidiadas, mais baixas, para financiamento imobiliário. Com o crescimento recente da economia e um menor juro cobrado nessas taxas, o financiamento imobiliário começou a se popularizar.
No entanto, sua presença ainda é tímida. No Brasil, o financiamento imobiliário mal chega a 5% do PIB. Nos EUA, esse índice chega perto de 70%.
Isso não impede que se crie uma situação de bolha. Até porque o financiamento de construtores para tocar seus projetos não costumam ter aquelas vantagens (exceto em casos como o do Programa Minha Casa Minha Vida) que os compradores tem. Em geral, o financiamento das empresas acaba sendo mais caro que aquele disponível para o consumidor final.
Ou seja, tem-se um mercado imobiliário com compras a crédito baseado em construções que precisam, majoritariamente, ser construídas no mercado à vista ou financiadas com dinheiro mais caro. Mesmo que existam programas como Minha Casa Minha Vida e venda de imóveis na planta, o mercado tem uma grande oferta de imóveis com esse tipo de “desequilíbrio”, o que gera menor oferta e maior demanda, jogando preços para cima. Em países como os EUA isso não costuma acontecer, já que as taxas de juros para financiar construções são baixas também.
Mas é curioso que nos EUA aconteceu uma bolha, após décadas de crescimento mais ou menos estável (dados). As pessoas em geral estão relativamente certas ao dizer, em todo o mundo, que os imóveis sempre sobem. Mas com dados ajustados pela inflação, nota-se que há períodos em que há queda no preço real do imóvel, ainda que pequena. O mesmo ocorre na Europa e provavelmente em qualquer lugar do mundo. Neste continente, por exemplo, houve um pico de preços em 1992, após rápida subida, com uma lenta e gradual correção ao longo dos anos subsequentes, até que os preços dos imóveis começassem a subir a partir de 2005, embora numa proporção menor que nos EUA (veja dados da Itália pré-bolha). Essa “bolha” de 1992, em qualquer gráfico que se analise, é também bastante diferente da americana, pois os preços não voltaram com força a patamares “pré-crise”, mas sofreram pequenas correções que, ao longo da década de 1990, chegaram a 20% em poucos lugares.
E é neste ponto que quero chegar. A importância do crédito. Vários analistas atribuem a subida de preços de 1992 a políticas de crédito facilitado e derregulamentação na concessão de empréstimos adotadas na década de 1980. Essa crise, aliás, foi mundial e afetou inclusive os EUA, como se pode ver no primeiro link. Após o crash de 1992, regulamentações foram passadas para dificultar o crédito ruim principalmente na Europa.
Já na crise de 2008, essencialmente americana, alguns analistas atribuem às regulamentações do HUD (Housing and Urban Department, Departamento de Casas e Desenvolvimento Urbano americanos) que não só facilitou o crédito como passou a obrigar instituições financeiras a conceder financiamento a pessoas com poucas possibilidades de honrar seus compromissos. O movimento especulativo que se seguiu e a falta de análise melhor dos riscos por parte de instituições financeiras que seguravam esses papéis fez o resto.
No Brasil, vemos um movimento histórico de derrocada nos juros, além de financiamento facilitado para famílias de menor renda. Embora os juros tenham aumentado recentemente, a tendência ainda se mantém. Portanto, podemos ver sim um aumento ainda gradual nos preços dos imóveis face ao aumento do crédito.
Por outro lado, historicamente também o governo deste país tem sido um grande consumidor de crédito. Caso a economia se desequilibre, pode haver alta nos juros, o que quase certamente causaria uma redução na atividade econômica e queda nos preços dos imóveis.
Estamos em período eleitoral, o que sempre traz algumas incertezas. Mas o fato é que a economia tem crescido bem e provavelmente se manterá crescendo a taxas pelo menos próximas de 5% ao ano.
Também há outros indicadores, como fator de renda do aluguel em relação ao preço do imóvel que são importantes. Muito alto e vários investidores se sentem tentados a comprar imóveis para receber renda de aluguel. Muito baixo e vários investidores se sentem tentados a vender seus imóveis para colocar seu dinheiro em outras aplicações.
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A bolha ja estourou, so falta baixar os precos agora, pois esse mercado, esta estagnado.ha sobras de ofertas. o preco real do imovel e ex: 250.000 - 58% = 105.000 real. e so ver os leiloes da caixa.
ou abaixa ou nao vende, ou fica pagando ate as cuecas.
Abolha ja estourou,so falta abaixar os precos em 58% no minimo se quiser vender. ou fica pagandos as dividas eternas.quem comprou prara especular ,dancou ,preju na certa.