Estouro da bolha imobili�ria no Brasil?

Muita gente, em vários lugares, tem expressado sua preocupação quanto ao estouro da bolha imobiliária brasileira, a exemplo da americana. Pudera, os preços dos imóveis dispararam, particularmente nos últimos dois anos, em todas as grandes cidades. Mas primeiro é necessário, antes, fazer duas perguntas: há mesmo uma bolha? A subida nos preços no Brasil é similar à americana?

Respondendo à primeira pergunta: a intenção deste artigo não é responder com um simples “sim” ou “não” a esta pergunta. Vamos mostrar, ao longo dele, a importância que o crédito tem no preço final dos imóveis e trazer alguns dados inclusive de outras economias para termos uma base de comparação com o que ocorre por aqui. Justamente pelo fato de que o mercado depende de decisões de poucos agentes econômicos, notadamente de políticas governamentais em relação ao crédito e à construção civil, o que temos são probabilidades diante de determinados cenários. Cabe a quem investe analisar se o cenário indica uma subida ou descida nos preços.

Respondendo à segunda pegunta: não, a subida nos preços dos imóveis não é similar. Historicamente, no Brasil, o governo é o grande consumidor de crédito. Prova disso é a taxa de juros que dá lastro aos títulos públicos, a Selic, que sempre foi alta e voltou a ficar acima de 10%. Isso torna o empréstimo de dinheiro para o governo (e a compra de títulos públicos pode ser entendida como tal) muito atrativo, o que aumenta as taxas de juros em toda a economia.

Como tal, o empréstimo para financiamento de novos projetos e bens de consumo é caro, e o baixo volume de crédito imobiliário em relação ao PIB, no Brasil, é reflexo disso. Para contrabalançar, o governo oferece taxas subsidiadas, mais baixas, para financiamento imobiliário. Com o crescimento recente da economia e um menor juro cobrado nessas taxas, o financiamento imobiliário começou a se popularizar.

No entanto, sua presença ainda é tímida. No Brasil, o financiamento imobiliário mal chega a 5% do PIB. Nos EUA, esse índice chega perto de 70%.

Isso não impede que se crie uma situação de bolha. Até porque o financiamento de construtores para tocar seus projetos não costumam ter aquelas vantagens (exceto em casos como o do Programa Minha Casa Minha Vida) que os compradores tem. Em geral, o financiamento das empresas acaba sendo mais caro que aquele disponível para o consumidor final.

Ou seja, tem-se um mercado imobiliário com compras a crédito baseado em construções que precisam, majoritariamente, ser construídas no mercado à vista ou financiadas com dinheiro mais caro. Mesmo que existam programas como Minha Casa Minha Vida e venda de imóveis na planta, o mercado tem uma grande oferta de imóveis com esse tipo de “desequilíbrio”, o que gera menor oferta e maior demanda, jogando preços para cima. Em países como os EUA isso não costuma acontecer, já que as taxas de juros para financiar construções são baixas também.

Alguns dados de outras economias

Mas é curioso que nos EUA aconteceu uma bolha, após décadas de crescimento mais ou menos estável (dados). As pessoas em geral estão relativamente certas ao dizer, em todo o mundo, que os imóveis sempre sobem. Mas com dados ajustados pela inflação, nota-se que há períodos em que há queda no preço real do imóvel, ainda que pequena. O mesmo ocorre na Europa e provavelmente em qualquer lugar do mundo. Neste continente, por exemplo, houve um pico de preços em 1992, após rápida subida, com uma lenta e gradual correção ao longo dos anos subsequentes, até que os preços dos imóveis começassem a subir a partir de 2005, embora numa proporção menor que nos EUA (veja dados da Itália pré-bolha). Essa “bolha” de 1992, em qualquer gráfico que se analise, é também bastante diferente da americana, pois os preços não voltaram com força a patamares “pré-crise”, mas sofreram pequenas correções que, ao longo da década de 1990, chegaram a 20% em poucos lugares.

E é neste ponto que quero chegar. A importância do crédito. Vários analistas atribuem a subida de preços de 1992 a políticas de crédito facilitado e derregulamentação na concessão de empréstimos adotadas na década de 1980. Essa crise, aliás, foi mundial e afetou inclusive os EUA, como se pode ver no primeiro link. Após o crash de 1992, regulamentações foram passadas para dificultar o crédito ruim principalmente na Europa.

Já na crise de 2008, essencialmente americana, alguns analistas atribuem às regulamentações do HUD (Housing and Urban Department, Departamento de Casas e Desenvolvimento Urbano americanos) que não só facilitou o crédito como passou a obrigar instituições financeiras a conceder financiamento a pessoas com poucas possibilidades de honrar seus compromissos. O movimento especulativo que se seguiu e a falta de análise melhor dos riscos por parte de instituições financeiras que seguravam esses papéis fez o resto.

E no Brasil?

No Brasil, vemos um movimento histórico de derrocada nos juros, além de financiamento facilitado para famílias de menor renda. Embora os juros tenham aumentado recentemente, a tendência ainda se mantém. Portanto, podemos ver sim um aumento ainda gradual nos preços dos imóveis face ao aumento do crédito.

Por outro lado, historicamente também o governo deste país tem sido um grande consumidor de crédito. Caso a economia se desequilibre, pode haver alta nos juros, o que quase certamente causaria uma redução na atividade econômica e queda nos preços dos imóveis.

Estamos em período eleitoral, o que sempre traz algumas incertezas. Mas o fato é que a economia tem crescido bem e provavelmente se manterá crescendo a taxas pelo menos próximas de 5% ao ano.

Também há outros indicadores, como fator de renda do aluguel em relação ao preço do imóvel que são importantes. Muito alto e vários investidores se sentem tentados a comprar imóveis para receber renda de aluguel. Muito baixo e vários investidores se sentem tentados a vender seus imóveis para colocar seu dinheiro em outras aplicações.