Condomínio pode proibir Airbnb? O que diz a lei sobre aluguel por temporada em edifícios

Entendimento do STJ, convenção condominial e regras internas ajudam a definir quando a locação por plataformas pode ser restringida em condomínios residenciais.

O avanço de plataformas como Airbnb mudou a forma de alugar imóveis por curtos períodos e abriu uma nova frente de renda para muitos proprietários. Ao mesmo tempo, essa prática passou a gerar conflitos em diversos condomínios residenciais, especialmente por causa da alta rotatividade de pessoas, das preocupações com segurança, do uso mais intenso das áreas comuns e da discussão sobre a real destinação da unidade. É justamente daí que nasce a dúvida: condomínio pode proibir aluguel por Airbnb?

A resposta hoje é, em linhas gerais, sim. Mas ela precisa ser explicada com cuidado. Não se trata de dizer simplesmente que toda locação por Airbnb está proibida, nem de afirmar que o proprietário pode fazer o que quiser com a unidade sem observar a convenção e as regras internas do condomínio. O que existe no Brasil é um entendimento jurídico que vem reconhecendo a possibilidade de os condomínios residenciais restringirem ou até impedirem locações de curta duração, especialmente quando a convenção prevê destinação exclusivamente residencial e quando a dinâmica da locação se aproxima mais de hospedagem do que de moradia temporária.

O Airbnb não é ilegal, mas o uso no condomínio pode ser limitado

O primeiro ponto importante é separar as coisas. A locação por temporada existe no ordenamento jurídico brasileiro e está prevista na Lei do Inquilinato. O artigo 48 define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, realização de obras no imóvel do locatário e outras situações semelhantes, por prazo não superior a 90 dias. Portanto, alugar um imóvel por temporada, por si só, não é uma atividade proibida no Brasil.

O problema surge quando essa locação acontece dentro de condomínio edilício com regras próprias de convivência e com convenção que determina uma destinação específica para as unidades. Nesses casos, o debate deixa de envolver apenas o direito de propriedade e passa a envolver também segurança, sossego, salubridade, uso das áreas comuns e respeito à destinação do edifício. Foi exatamente nessa linha que o Superior Tribunal de Justiça consolidou decisões importantes sobre o tema.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios

Em 2021, a Quarta Turma do STJ decidiu que, se a convenção do condomínio prevê destinação residencial das unidades, os proprietários não podem alugar os imóveis por plataformas digitais como Airbnb, salvo se essa modalidade for autorizada pela própria convenção. O tribunal entendeu que a convenção pode barrar esse tipo de uso quando a lógica da ocupação não se harmoniza com a finalidade residencial do edifício.

No mesmo ano, a Terceira Turma do STJ reforçou essa linha ao reconhecer que condomínios residenciais podem limitar ou impedir locações de imóvel por curto prazo, inclusive fixando prazo mínimo para as locações, como 90 dias. Nesse caso, o tribunal destacou que a forma de divulgação do imóvel, seja por plataforma digital, imobiliária ou qualquer outro meio, não é o ponto central. O que importa é o enquadramento jurídico da atividade e sua compatibilidade com a destinação residencial prevista na convenção condominial.

Esse entendimento é importante porque afasta uma confusão comum: o debate não é sobre o nome “Airbnb” em si. O foco jurídico está na natureza da ocupação, na curta duração, na rotatividade e na possível aproximação com um modelo de hospedagem, e não apenas no fato de a locação ter sido intermediada por uma plataforma.

A convenção do condomínio tem papel central nessa discussão

Na prática, a convenção condominial é um dos documentos mais importantes para responder se a locação por Airbnb pode ou não ser restringida em determinado edifício. Quando ela estabelece que as unidades têm destinação exclusivamente residencial, o condomínio ganha base mais forte para sustentar limitações à locação de curtíssimo prazo, especialmente quando essa prática altera a dinâmica normal da moradia e aumenta a circulação de pessoas sem vínculo duradouro com a comunidade condominial.

Isso não significa que qualquer restrição possa ser criada de maneira improvisada. O ideal é que o condomínio tenha regras claras, aprovadas de forma adequada e alinhadas com a convenção. Em muitos casos, o debate gira justamente em torno de como a convenção foi redigida e se ela permite ou não interpretar a locação por temporada como incompatível com a destinação residencial. Quanto mais explícitas forem as regras, menor tende a ser a margem para conflito judicial.

Destinação residencial não é a mesma coisa que hospedagem rotativa

Esse é o ponto que mais pesa nas decisões judiciais. O STJ indicou que a exploração econômica de unidades autônomas por locação de curto ou curtíssimo prazo, marcada pela eventualidade e pela transitoriedade, pode não ser compatível com a destinação exclusivamente residencial do condomínio. Em outras palavras, não basta dizer que o hóspede vai “morar” ali por alguns dias. É preciso observar a dinâmica real da ocupação.

Quando há troca frequente de usuários, entrada e saída constante de pessoas estranhas ao condomínio, uso mais intenso das áreas comuns e rotina parecida com hospedagem, o entendimento tende a se aproximar da ideia de atividade incompatível com um edifício voltado à moradia estável. Foi justamente com base em preocupações ligadas a sossego, salubridade e segurança que o STJ considerou razoáveis certas restrições impostas pelos condomínios.

Por outro lado, o próprio debate jurídico mostra que não se trata de um tema totalmente simples ou linear. Há discussões sobre quando a locação por temporada ainda preserva natureza residencial e quando passa a se aproximar mais de hospedagem atípica. Essa diferença pode depender da duração da estadia, da frequência das locações, da existência ou não de serviços agregados e do grau de profissionalização da atividade.

O proprietário pode alegar direito de propriedade?

Pode, e esse argumento aparece bastante nas discussões. O dono do imóvel, em regra, tem direito de usar, fruir e explorar economicamente sua unidade. Esse raciocínio costuma ser invocado para defender a possibilidade de locação por temporada, inclusive por meio de plataformas digitais. A própria plataforma Airbnb já se manifestou em favor do respeito às regras condominiais, mas sustenta que a locação por temporada é atividade prevista em lei e reconhecida na prática imobiliária brasileira.

Só que o direito de propriedade, em condomínio, não é absoluto. O Código Civil também impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação e de não utilizá-la de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Foi justamente nessa combinação entre propriedade individual e interesse coletivo que o STJ encontrou base para admitir restrições em condomínios residenciais.

O condomínio pode criar prazo mínimo para locação?

Sim, esse foi justamente um dos pontos reconhecidos pelo STJ. A Terceira Turma admitiu que o condomínio residencial pode fixar tempo mínimo para locação das unidades, como 90 dias, desde que essa restrição esteja amparada na destinação prevista na convenção e na proteção da rotina condominial. Na prática, isso permite que o condomínio afaste locações de curtíssimo prazo sem necessariamente proibir toda e qualquer locação da unidade.

Essa possibilidade interessa especialmente a edifícios que não querem transformar o condomínio em ambiente de circulação intensa de hóspedes, mas também não pretendem vedar totalmente contratos regulares de locação residencial. É uma forma de diferenciar moradia temporária mais estável de uso rotativo típico de hospedagem.

Nem todo condomínio proíbe, e a autorização também pode existir

Outro ponto importante é que a proibição não é automática em todos os edifícios. O STJ deixou claro que a própria convenção do condomínio pode autorizar esse tipo de utilização. Ou seja, existem condomínios que escolhem permitir locação por plataformas digitais, desde que os proprietários e os hóspedes cumpram regras internas de cadastro, acesso, uso das áreas comuns, horários e responsabilidade por danos.

Isso mostra que o tema passa muito pela governança condominial. Em alguns empreendimentos, especialmente os mais vocacionados para uso flexível, a prática é tolerada ou regulada. Em outros, a escolha coletiva é pela preservação de um perfil estritamente residencial. O ponto decisivo é que essa definição precisa estar sustentada por regras claras e juridicamente defensáveis.

Antes de anunciar no Airbnb, o proprietário deve olhar além da plataforma

Para quem pretende colocar uma unidade em locação por temporada, o primeiro passo não deveria ser criar o anúncio, mas sim conferir a convenção do condomínio, o regulamento interno e as decisões de assembleia sobre o tema. Também é importante verificar se há regras específicas sobre cadastro de hóspedes, acesso ao prédio, uso de garagem, circulação em áreas comuns e responsabilidade por eventuais infrações.

Ignorar esse cuidado pode gerar advertências, multas, discussões administrativas e até disputa judicial. Em muitos casos, o proprietário acredita estar exercendo apenas um direito patrimonial, mas descobre tarde demais que o condomínio já tinha restrições formais ou entendimento consolidado sobre a impossibilidade daquele tipo de locação.

Afinal, condomínio pode proibir aluguel por Airbnb?

No cenário atual, a resposta mais segura é sim: condomínios podem proibir ou restringir aluguel por Airbnb, especialmente quando a convenção prevê destinação exclusivamente residencial e quando a locação por curta duração se aproxima de uma lógica de hospedagem rotativa, com alta transitoriedade e impacto sobre a rotina condominial. Esse entendimento foi reconhecido pelo STJ em decisões relevantes que continuam sendo referência no tema.

Isso não significa que toda locação por temporada esteja vedada em qualquer situação. A locação para temporada continua prevista na Lei do Inquilinato, e há condomínios que podem autorizar ou regular essa prática. O ponto central é que, em condomínio edilício, o exercício do direito de propriedade precisa conviver com a convenção, com o interesse coletivo e com a destinação do edifício.

Para evitar problemas, a melhor saída continua sendo a mais prática: ler a convenção, entender as regras do condomínio e não tratar Airbnb como sinônimo automático de liberdade irrestrita para alugar. No mercado imobiliário, esse tipo de detalhe faz toda a diferença entre uma renda extra bem estruturada e um conflito que poderia ter sido evitado.